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Neuer Mietspiegel für Köln seit dem 01.02.2021

Seit dem 01.02.2021 gilt für Köln ein neuer Mietspiegel. Er löst den bisherigen Mietspiegel aus Januar 2019 ab. Für Wohnungen in der Baualtersklasse Gruppe 3 (bezugsfertig 1976 bis 1989) bleiben die Mieten relativ stabil mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,00 € pro m². Bei jüngeren Baualtersgruppen (4 = 1990 bis 2004; 5 = ab 2005) ist die neue Miete deutlich erhöht.

Der Mietspiegel hilft u.a. Vermietern bei der Überprüfung, ob die erzielte Miete erhöht werden kann. Für Köln ist zu beachten, dass die sogenannte Kappungsgrenze aufgrund der Wohnungssituation bei 15 % liegt. Dies bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren nur eine Erhöhung der Kaltmiete um 15 % vorgenommen werden darf. Zur Begründung der Mieterhöhung kann und sollte auf den jeweils gültigen Mietspiegel Bezug genommen werden. Nach Ablauf von weiteren 3 Jahren gilt die Kappungsgrenze erneut.

 

WEG-Reform ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten

Es gelten nunmehr für WEG-Verwalter, Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften zahlreiche neue Vorschriften. Nachfolgend einige Hinweise auf die Änderungen (weitere Hinweise zur neuen Rechtslagen und ihren Auswirkungen finden Sie auch in den Aufsatzbeschreibungen unter "Veröffentlichungen"):

Seit dem 1.12.2020 ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft, handelnd durch ihre Organe, Trägerin der gesamten Rechten und Pflichten. Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Willensbildungsorgan, der Verwalter das Vertretungsorgan. Die bisher geltenden Unterscheidungen zwischen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer sowie den "übrigen Miteigentümern" (bei Klagen) entfallen.

Sanierungen und Modernisierungen sollen einfacher beschlossen werden können. Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten der baulichen Veränderungen sind grundsätzlich von denjenigen zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben, Ausnahmen sind im neuen § 21 Abs. 2 und 3 WEG benannt. Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, hat der Gesetzgeber jedem Wohnungseigentümer besondere Ansprüche zugebilligt: Anspruch auf Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, Anspruch auf Maßnahmen, die barrierefreien Gebrauch gewährleisten, Anspruch auf Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie Anspruch auf Anschluss an einTelekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kostentragung hierfür ist in § 21 WEG geregelt. 

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen. Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung wird in einer Rechtsverordnung geregelt werden, die das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz erlassen soll.

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden erweitert. Der Verwalter besitzt im Außenverhältnis Vertretungsmacht (§ 9b WEG), zudem können die Wohnungseigentümer dem Verwalter weitere Tätigkeitsfelder in eigener Verantwortung übertragen (§ 27 Abs. 2 WEG). Die bisherige Möglichkeit, dem Verwalter im gerichtlichen Verfahren die Kosten aufzuerlegen, ist abgeschafft worden. Der Verwalter ist verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.

Dem Verwaltungsbeirat ist nunmehr auch die Überwachung des Verwalters übertragen, die Haftung des Beirates aber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt worden.

Das neue Gesetz ist in seinen Einzelheiten kompliziert; die Beurteilung der neuen Regelungen erfordert eine umfassende Beobachtung der veröffentlichten Literatur und einer kritischen Auseinandersetzung mit ihr. Rechtsprechung zum neuen Gesetzesinhalt gibt es bisher nur vereinzelt - und auch nur zu prozessualen Fragen, die sich auf die Fortführung und prozessuale Umstellung von Verfahren beziehen, die vor dem 1.12.2020 eingeleitet wurden.

Wir stehen für weitere Auskünfte und Fragen zur Reform und ihren Auswirkungen auf die Rechte von Wohnungseigentümern und Verwaltern selbstverständlich gerne zur Verfügung.

BGH, Urt. v. 10.07.2020, V ZR 178/19

 

Gezahlte Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung kann nicht zurückverlangt werden

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 10.07.2020 - V ZR 178/19 zu zwei bislang obergerichtlich nicht geklärten Fragen geäußert.

  1. Leistet ein Wohnungseigentümer auf eine beschlossene Jahresabrechnung eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze) und wird die Jahresabrechnung später für ungültig erklärt, kann er seine Zahlung nicht zurückfordern. Der Wohnungseigentümer kann lediglich vom Verwalter verlangen, dass eine neue Jahresabrechnung erstellt wird, diesen Anspruch kann der einzelne Wohnungseigentümer ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer gegen den Verwalter geltend machen, um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrecht zu erhalten.
  2. Wird im umgekehrten Fall ein Miteigentümer auf Zahlung der sich aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitze verklagt, so entfällt der Klagegerund erst dann, wenn die Jahresabrechnung im gerichtlichen Verfahren rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Aus diesem Grund  muss der nicht zahlende Miteigentümer sowohl Verzugszinsen als auch alle bis zur endgültigen Ungültigkeit der Jahresabrechnung angefallenen Rechtsverfolgungskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Ein rückwirkender Wegfall dieser Verzugsschäden durch die Aufhebung der Wohnlastabrechnung erfolgt nicht.

 

OLG Hamm, Urt. v. 15.04.2013 - 4 U 186/12

Die Angabe von durchgestrichenen „Statt“-Preisen ohne nähere Erklärung ist unzulässig

Ein Händler für Restbestände warb für seine Produkte mit einem Preis, dem er einen durchgestrichenen, höheren Preis gegenüberstellte. Welchen Preis der durchgestrichene „Statt“-Preis darstellte, war nicht angegeben. Das Gericht urteilte, dass diese Werbungsform irreführend im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 2 UWG und damit unzulässig ist. Begründet wurde dies damit, dass der durchschnittliche Verbraucher dem durchgestrichenen Preis eine nichtzutreffende Bedeutung entnehmen könnte. Er könne annehmen, es handele sich um einen früher vom konkreten Anbieter verlangten Preis, außerdem könne er annehmen, es handele sich um einen vom „regulären Einzelhandel“ üblicherweise oder früher geforderten Preis. Wenn aber nicht beide Annahmen zuträfen, sei die Werbung irreführend.

BGH, Urt. v. 31.10.2012 - I ZR 205/11

Preisrätsel als Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht

Ein in einer Zeitschrift abgedruckter Beitrag, der mit „Preisrätsel“ überschrieben ist und sowohl redaktionelle als auch werbliche Elemente enthält, verstößt gegen das Verschleierungsverbot des § 4 Nr. 3 UWG, wenn der werbliche Charakter der Veröffentlichung für einen durchschnittlich informierten und situationsadäquat aufmerksamen Leser nicht bereits auf den ersten Blick, sondern erst nach einer analysierenden Lektüre des Beitrags erkennbar wird. Das hat der BGH in einer im Mai 2013 veröffentlichten Entscheidung bestätigt.

OLG Köln, Urt. v. 16.5.2012 - 6 U 190/11

Telekom darf keine fiktiven Auftragsbestätigungen versenden

Ein Kunde der Telekom, der sich zur Klärung von Fragen zu seiner Rechnung in einen T-Home-Shop begeben hatte, wurde dort zu seinen Vorlieben in den Bereichen Musik, Fußball und Film befragt. Zwei Wochen später erhielt der Kunde Post von der Telekom mit einer "Auftragsbestätigung zu Ihrem Auftrag". Der Kunde hatte das Unternehmen angeblich beauftragt, seinen Vertrag auf ein teureres Paket umzustellen. Ein entsprechender Auftrag durch den Kunden wurde allerdings nie erteilt. Das OLG Köln sieht in der Versendung der Auftragsbestätigung ohne zugrundeliegenden Auftrag eine unzumutbare Belästigung des Kunden. Dieser müsse das Schreiben nicht nur entgegennehmen und püfen, sondern sich auch aktiv mit der Telekom in Verbindung setzen, um nicht zusätzliche Kosten durch den Tarifwechsel tragen zu müssen. Die Handlungsweise der Telekom stelle einen Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht dar.    


LG München I, Urt. v. 28.8.2012 - 33 O 13190/12

Werbung "10 % auf alles" kann wettbewerbswidrig sein

Ein Gartencenter lockte in einem Werbeprospekt mit dem Slogan "Zwei Tage lang 10 % auf alles". Laut einem Sternchenhinweis waren allerdings "Werbeware, Gutscheine und bereits reduzierte Ware" von der Rabatt-Aktion ausgenommen. Das LG München I hält dies für wettbewerbswidrig, da es sich um eine reine Blickfangwerbung handle und die Ausnahmen für den Verbraucher nicht ohne weiteres erkennbar seien. Eine blickfangmäßig herausgestellt Anpreisung dürfe keine unwahren Angaben enthalten. Die Anpreisung "10 % auf alles" entspreche gerade nicht der Wahrheit, da bestimmte Waren von dem Angebot ausgenommen seien. Der Sternchenhinweis sei irrelevant, da ein solcher keine Ausnahmen enthalten dürfe, sondern allenfalls Erklärungen oder Ergänzungen zu der Werbung. Hinzu komme, dass die Beklagte auch Bücher und Zeitschriften verkaufe, die infolge ihrer gesetzlichen Preisbindung ohnehin nicht von dem Rabatt erfasst sein könnten.    

LG Düsseldorf, Urt. v. 16.3.2012 - 38 O 74/11

Früchtetee: Teekanne darf nicht mit Himbeer- und Vanillebildern werben

Die Firma Teekanne vertreibt unter der Bezeichnung "Himbeer-Vanille-Abenteuer" einen Früchtetee. Auf der Verpackung des Tees sind Himbeeren und Vanilleblüten abgebildet. Der Tee enthält Hibiskus, Apfel, süße Brombeerblätter, Orangenschalen, Hagebutten, Zitronenschalen, Brombeeren, Erdbeeren, Heidelbeeren, Holunderbeeren sowie "natürliches Aroma mit Vanillegeschmack und Himbeergeschmack". Das LG Düsseldorf hat die Firma Teekanne zur Unterlassung der Werbung in Form der Verwendung der Verpackung verurteilt. Die Werbung sei irreführend, da die Bezeichnung "Himbeer-Vanille-Abenteuer" dem Verbraucher suggeriere, dass diese zwei Elemente tatsächlich in dem Tee vorhanden sind. Der Verbraucher müsse bei der Betrachtung der Packung den Eindruck gewinnen, bei den Angaben "Himbeere" und "Vanille" handele es sich um natürliche Zutaten, die den Hauptanteil des Tees ausmachen. Zudem finde sich unter dem siegelartigen Aufdruck der Hinweis: "Nur natürliche Zutaten", der ebenfalls nicht richtig sei. Der Tee enthalte weder irgendeinen Bestandteil von Himbeeren oder Vanille als Zutat, noch ein aus diesen Pflanzen gewonnenes Aroma, sondern lediglich Aromen, die in ihrer Geschmacksrichtung nach Himbeer und Vanille schmecken, ohne einen "natürlichen Bezug" zu diesen Pflanzen aufzuweisen. Diese Irreführung der Verbraucher hat die Firma Teekanne zu unterlassen. 

BGH, Urt. vom 8.3.2012 – I ZR 202/10

Werbung mit Marktführerschaft

Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Unternehmen Marktführer in einem bestimmten Bereich ist, kommt es auf die Vorstellung des allgemeinen Publikumsverkehrs an. Bei der Behauptung, Karstadt sei Marktführer im Sortimentsfeld Sport ist eine Irreführung der Verbraucher demnach erst dann anzunehmen, wenn die Werbeaussage geeignet ist, bei einem erheblichen Teil der Verbraucher eine Fehlvorstellung hervorzurufen. Sind hinsichtlich der erzielten Umsätze mehrere zusammengeschlossene Unternehmen als Einheit zu betrachten, kommt es darauf an, ob auch der maßgebliche Verbraucherkreis diese Unternehmen als Einheit betrachtet.

BGH, Urt. v. 9.11.2011 – I ZR 123/10

Zusatz “Verbraucher haben das folgende Widerrufsrecht” verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und ist nicht wettbewerbswidrig

Zwei Handelsunternehmen, die über das Internet Elektroartikel vertreiben, stritten über die Wettbewerbswidrigkeit einer nach dem Gesetz (§ 312c Abs. 1 Satz 1 BGB iVm Art. 246 § 1 Abs. 1 Nr. 10 EGBGB) notwendigen Widerrufsbelehrung für Verbraucher. Der eigentlichen Widerrufsbelehrung war der Hinweis vorangestellt worden „Verbraucher haben das folgende Widerrufsrecht“. Das abmahnende Handelsunternehmen meinte, der Konkurrent habe durch diese Voranstellung unlauter im Sinne des UWG gehandelt und machte einen Unterlassungsanspruch geltend.