BGH, Urt. v. 9.11.2011 – I ZR 123/10

Zusatz “Verbraucher haben das folgende Widerrufsrecht” verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und ist nicht wettbewerbswidrig

Zwei Handelsunternehmen, die über das Internet Elektroartikel vertreiben, stritten über die Wettbewerbswidrigkeit einer nach dem Gesetz (§ 312c Abs. 1 Satz 1 BGB iVm Art. 246 § 1 Abs. 1 Nr. 10 EGBGB) notwendigen Widerrufsbelehrung für Verbraucher. Der eigentlichen Widerrufsbelehrung war der Hinweis vorangestellt worden „Verbraucher haben das folgende Widerrufsrecht“. Das abmahnende Handelsunternehmen meinte, der Konkurrent habe durch diese Voranstellung unlauter im Sinne des UWG gehandelt und machte einen Unterlassungsanspruch geltend.

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BGH, Urt. vom 28.9.2011 – I ZR 92/09

Private Sportwetten und andere Glücksspiele im Internet bleiben verboten

Das Verbot von Glücksspielen im Internet gemäß § 4 Abs. 4 Glücksspielstaatsvertrag ist wirksam. Zwar stellt das Verbot eine Einschränkung des freien Dienstleistungsverkehrs in der Europäischen Union dar, die mit dem Glücksspielstaatsvertrag verfolgten Ziele der Suchtbekämpfung, des Jugendschutzes und der Betrugsvorbeugung können aber Beschränkungen der Spieltätigkeit rechtfertigen. Zudem kann wegen der größeren Gefahren des Internets, insbesondere der Anonymität, der fehlenden sozialen Kontrolle und der jederzeitigen Verfügbarkeit der Vertriebsweg des Internets stärker eingeschränkt werden als herkömmliche Absatzwege.

BGH, Urt. v. 21.11.2017 - VIII ZR 28/17

Veränderung des Charakters der Mietwohnung muss nicht geduldet werden

Führt ein Vermieter Modernisierungen aus, die den Charakter der Wohnung grundlegend verändern, ist der Mieter nicht zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet.

In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangte der Vermieter von den Mietern eines Reihenhauses, dass diese u.a. die Dämmung der Fassade, des Dachs und der Bodenplatte, Fenster- und Türenaustausch, Elektroarbeiten, Änderung des Zuschnitts der Wohnräume und Badezimmer, Ausbau des Spitzbodens, Durchbrüche, Tieferlegung des Bodenniveaus, Herstellung einer Terrasse und Einbringung neuer Treppen dulden. Zugleich wurde eine Mieterhöhung um knapp € 1.500 angekündigt. Der BGH entschied, dass es sich bei den Arbeiten nicht um Modernisierungsarbeiten handelt. Kennzeichnend für eine Modernisierung sei, dass sie über den bloßen Erhalt der Mietsache hinausgehe, zugleich die Mietsache aber nicht so verändere, dass etwas Neues entsteht. Durch die geplanten Zuschnittänderungen der Mietsache und die grundlegenden Baumaßnahmen würden die Räume gravierend verändert, so dass keine bloße Modernisierung mehr vorliegt.     

BGH, Urt. v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zwecks beruflicher Eigennutzung

Eine Vermieterin kündigte den Wohnraummietvertrag ihres Mieters mit der Begründung, dass die Räumlichkeiten für das von ihrem Ehemann im selben Objekt ausgeübte Gewerbe benötigt würden. Da die aktuellen Räumlichkeiten überfrachtet seien, solle in der Mietwohnung ein weiterer Arbeitsplatz sowie ein Archiv eingerichtet werden.

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist. Insbesondere liegt keine klassische Eigenbedarfskündigung vor, da diese auf den Fall beschränkt ist, dass der Vermieter die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Eine Kündigung zur gewerblichen Eigennutzung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter nach einer umfassenden Abwägung im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besitzt. Dies liegt -zum Schutze des Wohnraummieters- nur dann vor, wenn dem Vermieter anderenfalls erhebliche Nachteile drohen. Diese lagen im Ausgangsfall nicht vor.   

BGH, Urt. v. 18.03.2015 in den Verfahren VIII ZR 184/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Quotenabgeltungsklausel

In einem aktuellen Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit so genannten Quotenabgeltungsklauseln. Hierbei handelt es sich um formularmäßige Regelungen in Mietverträgen, die dem Mieter eine Pflicht zur anteiligen Kostentragung in Bezug auf Schönheitsreparaturen auferlegen wollen, sollte die Wohnung bei Mietende Gebrauchspuren aufweisen, der eigentliche Renovierungszeitpunkt aber noch nicht erreicht sein. Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 – kamen Quotenabgeltungsklauseln nur noch in der Form in Betracht, dass dem Mieter nur derjenige Anteil auferlegt wurde, der auf seine tatsächliche Mietzeit entfallen wäre. Hierzu musste unter Berücksichtigung einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses und des Wohnverhaltens des Mieters der voraussichtliche Renovierungsbedarf ermittelt werden. Auch solchen Quotenabgeltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof nun eine Absage erteilt. Nach dem Bundesgerichtshof könne im Rahmen der hypothetischen Betrachtung nicht sicher festgestellt werden, welcher Kostenanteil dem Mieter tatsächlich anzulasten ist. Auch könne der Mieter bei Abschluss des Vertrags nicht erkennen, welche Belastung mit einer derartigen Regelung für ihn eingeht.

BGH, Urt. v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Renovierungspflichten für unrenovierte Mieträume

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln geändert. Betroffen sind Mietverträge über unrenoviert an den Mieter übergebene Wohnungen. Fest hält der Bundesgerichtshof an dem Ausgangspunkt, dass ein Mieter formularvertraglich nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden kann. Auf dieser Grundlage hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine mietvertragliche Klausel, mit der dem Mieter Renovierungspflichten für einen unrenoviert übergebenen Wohnraum auferlegt werden sollen, unwirksam sind, sofern der Mieter keinen angemessenen Ausgleich für diese Belastung erhält. Was genau ein „angemessener Ausgleich“ im Sinne dieser Rechtsprechung sein soll, konkretisiert der Bundesgerichtshof nicht. In dem Verfahren VIII ZR 185/14 reichte dem Bundesgerichtshof ein Nachlass in Höhe einer halben Monatsmiete nicht aus, da zu Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren.

BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Der BGH hat entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens darstellen und daher eine Kündigung rechtfertigen kann. Der Beklagte ist seit mehr als 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis, da aufgrund des Rauchverhaltens des Beklagten Zigarettenrauch in das Treppenhaus gelange und es zu einer Geruchsbelästigung der übrigen Mieter gekommen sei. Der Beklagte lüfte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster und leere ebenso wenig seine Aschenbecher. Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Räumungsklage statt, das Landgericht lehnte die Berufung des Beklagten ab. Die Revision des Beklagten hat teilweise Erfolg. Der BGH verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Grundsätzlich könne eine Geruchsbelästigung der Mieter durch Zigarettenrauch zwar zu einer Störung des Hausfriedens führen, insbesondere wenn die Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen wie regelmäßiges Lüften die Belästigung vermeiden könnte. Im Streitfall war es nach Ansicht des BGH allerdings nicht möglich zu beurteilen, ob ein Kündigungsgrund vorlag, da die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften Tatsachenfeststellung beruhe.

BGH, Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 154/14

Rechtsmissbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der BGH hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs der Kinder nicht per se rechtsmissbräuchlich und unwirksam ist, wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ein heranwachsendes Kind hat. 

Die Parteien schlossen im Jahr 2011 einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Im Februar 2013 kündigte der Kläger als Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich zum 31.3.2013. Als Grund führte er an, seine 20-jährige Tochter benötige ab Sommer 2013 wegen eines berufsbegleitenden Studiums die Mietwohnung. Nachdem der Beklagte der Kündigung widersprach, erhob der Kläger erfolgreich Räumungsklage. Im Berufungsverfahren wurde die Räumungsklage wegen Rechtsmissbrauchs abgewiesen, da für den Vermieter schon bei Vertragsabschluss objektive Anhaltspunkte vorgelegen hätten, dass das Mietverhältnis nur kurzzeitig andauern werde. Der Vermieter habe bei verständiger Würdigung voraussehen können, dass seine Tochter die Wohnung zeitnah benötigt.

Der BGH verweist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Es liegt kein Rechtsmissbrauch des Vermieters vor, wenn ein möglicher Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss für diesen zwar vorhersehbar war, von dem Vermieter aber weder beabsichtigt noch in Betracht gezogen wurde. Würde man dem Vermieter vor Vertragsschluss eine (sich nach verbreiteter Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende) Lebensplanung auferlegen, würde dies in erheblichem Maße in die nach Art 14 GG geschützte Eigentumsfreiheit eingreifen.            

BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13

Darf der Mieter den Vermieter "vor die Tür setzen"?

Ein Streit des Vermieters mit dem Mieter berechtigt nicht in jedem Fall zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte sich die Vermieterin zur Besichtigung des Mietobjektes angemeldet, um die vom Mieter installierten Rauchmelder in den Wohnräumen zu überprüfen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Räume zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Die Vermieterin öffnete zudem Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Nachdem die Vermieterin der Aufforderung des Mieters zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, umfasste der Mieter die Vermieterin mit beiden Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalles erklärte die Vermieterin kurze Zeit später die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Der BGH hält weder die fristlose noch die fristgemäße Kündigung für wirksam. Aufgrund der Abrede der Parteien war die Vermieterin nicht berechtigt, auch solche Räume zu betreten, in denen sich keine Rauchmelder befinden. Indem sie dies gleichwohl - gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und der Aufforderung zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Die Vermieterin trägt daher zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, so dass das Verhalten des Mieters keine gravierende Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Zwar hat der Mieter geringfügig die Grenzen des Notwehrrechts überschritten, diese Überschreitung führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Landgericht Düsseldorf, Urteil v. 05.06.2013 - 223 S 246/12

Das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade überwiegt das Interesse des Mieters.

Das Landgericht Düsseldorf hatte im Juni 2013 folgenden Konflikt zur Entscheidung vorliegen: Ein Vermieter hatte die Fassade seines Hauses durch Anbringung einer Wärmedämmung saniert. Im Zuge dieser Sanierung mussten eine zur Mietwohnung des späteren Klägers gehörende Außenjalousie entfernt sowie die Abluftöffnung für eine Dunstabzugshaube verschlossen werden. Der Mieter verlangte hieraufhin Wiederherstellung von beidem, hilfsweise den Ersatz von Kosten für angemessene Kompensationsmaßnahmen. Das Landgericht urteilte, dass das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Der Mieter hat in der Folge keinen Anspruch auf Wiederherstellung (von Außenjalousie und Abluftöffnung), wenn diese zur Wärmedämmung entfernt werden mussten und nicht ohne Beeinträchtigung der Funktionstüchtigkeit der neuen Wärmedämmung wieder hergestellt werden können. Sofern für den Mieter in der Folge eine Verschlechterung der Mietsache eintritt (bspw. Wegfall von Sicht- und Einbruchsschutz im Erdgeschoss), kann der Mieter jedoch nach dem Urteil des Landgerichts Ersatz von Kosten für angemessene Kompensationsmaßnahmen (bspw. Innenjalousien und Fenstersicherungen) verlangen. Verbleibenden Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs soll der Mieter mit Mietminderung oder Schadenersatzforderung begegnen können.