Veröffentlichungen

Wilfried J. Köhler

Anm. zur Entscheidung des BGH v. 25.9.2020 – V ZR 300/18, ZWE – Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht, Heft 4/2021

In sehr vielen Gemeinschaftsordnungen (GO) ist eine Bestimmung enthalten, dass eine Veräußerung und/oder eine Vermietung einer Eigentumswohnung der Zustimmung anderer Eigentümer oder des Verwalters erfordert und die Zustimmung aus einem wichtigen Grund verweigert werden darf.

Unklar war bisher, ob bei der Veräußerung der Erwerbsvertrag und bei der Vermietung der Mietvertrag vorgelegt werden muss, um die nach der GO erforderliche Zustimmung bekommen zu können. Das ist nunmehr höchstrichterlich entschieden. Der BGH sieht in der Nichtvorlage des Mietvertrags (und des Erwerbsvertrags) keinen wichtigen Grund zur Verweigerung einer Vermietungs- und Veräußerungszustimmung.

Der BGH hat zu Recht ausgeführt, dass nur solche Informationen verlangt werden dürfen, „die bei objektiver Betrachtung für die Prüfung erforderlich sind, ob der geplanten Vermietung (oder Veräußerung) wichtige Gründe entgegenstehen“. Es soll die vorausschauende Prüfung ermöglicht werden, ob Erwerber oder Mieter Gewähr dafür bieten, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen oder nicht. Dazu gehören die Inhalte von Erwerbs- oder Mietverträgen aber nicht; weil sie keine Antwort darauf geben können, ob sich Erwerber oder Mieter persönlich in die Gemeinschaft integrieren.

Abzulehnen ist bei der Entscheidung des BGH lediglich, dass der Senat neben den durchaus erforderlichen Angaben (Namen, Beruf, derzeitige Wohnanschrift und Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen) auch noch den Familienstand zu den erforderlichen Informationen zählt. Dieser kann keinerlei Hinweis auf die persönliche Eingliederung in die Gemeinschaft bieten.

Wilfried J. Köhler

Aufsatz „1.12.2020 – Der Tag, an dem die Problemlösung für Verwaltungen kam?“, MietRB – MietRechtsberater, Heft 3/2021 (S. 93 ff)

In dem seit dem 1.12.2020 geltenden neuen § 9b WEG ist geregelt, dass der bestellte Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt und eine Beschränkung des Umfangs seiner Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam ist.

Diese Vorschrift verführt zu der Annahme, § 174 BGB könne bei WEG-Verwaltern nicht mehr angewandt werden und eine Vollmacht und ein sonstiger Nachweis der Vertretungsmacht müsse nicht mehr erbracht werde.

§ 174 BGB bestimmt, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Dass dies jedoch ein Trugschluss ist, darauf weist Rechtsanwalt Köhler anhand arbeitsrechtlicher und zivilrechtlicher Entscheidungen und Überlegungen im Zusammenhang mit § 180 BGB hin.

Entgegen der (politischen) Behauptung – die im Rahmen der Novellierung des WEG in der BT-Drucks. 19/18791 v. 27.4.2020, Seite 30, aufgestellt wurde – ist das vom BGH in seiner Entscheidung vom 20.2.2014, Aktenzeichen III ZR 443/13, aufgeworfene Problem der Vertretungsmacht im neuen WEG nicht gelöst.

Wilfried J. Köhler

Aufsatz "WEMoG – Kollision von Wunsch und Wirklichkeit!, GE – Das Grundeigentum, Heft 2/2021 (S. 95 - 103)

In einem umfassenden Aufsatz beschäftigt sich Rechtsanwalt Köhler mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz, das durch das WEMoG in 2020 novelliert wurde. Darin u.a.:

Kritisch wird die Entstehung einer „Ein-Personen-Gemeinschaft“ beleuchtet und dargestellt, dass – entgegen (politischer) Meinungsäußerungen – eine solche „Ein-Personen-Gemeinschaft“ keineswegs als „Verbraucherin“ im Sinne des § 13 BGB angesehen werden kann. Das kann durchaus unangenehme Folgen für die spätere „Mehr-Personen-Gemeinschaft“ haben, weil Verträge, die von dem WEG-Verwalter während der bestehenden „Ein-Personen-Gemeinschaft“ abgeschlossen wurden, nicht von den verbraucherschützenden Vorschriften der §§ 305 ff BGB profitieren können.

Der Gesetzgeber behauptete in den einschlägigen Bundestags-Drucksachen zur Novellierung des WEG, die neue Vorschrift des § 18 Abs. 4 WEG sichere das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer ab. § 18 Abs. 4 WEG sieht nunmehr vor, dass jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen kann. Bisher war in der Rechtsprechung unbestritten, dass Wohnungseigentümer das Einsichtsrecht gegenüber der WEG-Verwaltung geltend machten konnten. Bei der Novellierung hat der Gesetzgeber allerdings verkannt, dass das Einsichtsrecht durch die neue Regelung erheblich behindert – und keineswegs erleichtert – wird. Rechtsanwalt Köhler weist nach, dass ein einzelner Wohnungseigentümer mehrere zeitaufwändige und kostenträchtige Schritte unternehmen muss, um eine Unterlageneinsicht zu erlangen, wenn die WEG-Verwaltung eine solche nicht gewähren will. Mit der gesetzlichen Neuregelung werden die Kontrollinteressen der Wohnungseigentümer negativ berührt.

Ursprünglicher Ausgangspunkt für die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes war die Klimaschutz-Diskussion und das Bestreben der Bundesregierung und der Parlamentsmehrheit, mit gesetzlichen Maßnahmen zu zeigen, dass ernsthafte Bemühungen ergriffen werden, um die Klimaziele zu unterstützen. Diesen Gesetzeshintergrund erkennt man nur noch an den Regelungen zu baulichen Veränderungen (§ 20 WEG). Dort sind Ansprüche auf bauliche Veränderungen fixiert, die sich auf den Gebrauch des Sondereigentums durch behinderte Menschen beziehen, und auf Elektroladestationen. In beiden Fällen hat der Gesetzgeber die Verwalter und die Wohnungseigentümer nicht wesentlich unterstützt; Rechtsanwalt Köhler weist darauf hin, dass in beiden Fällen keine wirklich sinnvollen Lösungsansätze geschaffen wurden. Bei den baulichen Veränderungen, die behinderten Menschen zugutekommen sollen, hat der Gesetzgeber keinerlei nähere Bestimmungen über den Forderungsumfang geschaffen. Bei den baulichen Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) dienen sollen, hat der Gesetzgeber nur die allgemeine Kostentragung (§ 21 WEG) geregelt, nicht jedoch, wie spätere Anschlusswillig sich an den Kosten früherer Elektroanschluss-Inhaber beteiligen sollten. Rechtsanwalt Köhler weist in diesem Zusammenhang auch auf die erforderlichen umfangreichen Vorbereitungs- und Planungsmaßnahmen hin, die ein Wohnungseigentümer für die Installation einer „Wallbox“ auf sich nehmen muss. Dazu zählt u.a. die Beachtung technischer Verordnungen und Anschlussregelungen (z.B. Technische Anschlussregeln Niederspannung). Auch der an die Gemeinschaft zu richtende Antrag zu Genehmigung einer solchen Installation bedarf erheblicher Vorarbeiten.

Die neuen Bestimmungen zu Wirtschaftsplan / Jahresabrechnung / Vermögensbericht (§ 28 WEG) werden von Rechtsanwalt Köhler einer kritischen Betrachtung unterworfen. Abschließend weist er in seinem Aufsatz anhand konkreter Einzelfall-Schilderungen auf Gefahren für das Vermögen der Wohnungseigentümer hin, die durch die nunmehr umfassende gesetzliche Vertretungsmacht, das erschwerte Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer und die erschwerte Prüfungsmöglichkeit der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts auf Schlüssigkeit eintreten könnten.

Wilfried J. Köhler / Dr. Sebastian Felz

Aufsatz "Der Müll, der Verwalter und das WEMoG", MietRB - Der MietRechtsberater, Heft 1/2021 (S. 23 ff)

Rechtsanwalt Köhler und Dr. Felz (ORR Im BMAS, Bonn) zeigen die Herausforderungen auf, die im Zusammenhang mit dem „einfachen“ Fall einer Allgemeinverfügung zu dem Bereitstellungs- und Bringsystem bei der Müllabfuhr stehen.

Es ist gar nicht selten, dass Müllentsorgungsträger (Gemeinden) vorschreiben, dass Müllgefäße von den Abfallbesitzern zu Stellen zu bringen sind, die von Müllfahrzeugen jederzeit erreichbar sind. Bei manchen Eigentümergemeinschaften wirft dies organisatorische Probleme für Verwaltungen auf.

In dem geschilderten Fall hatte der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft gemeint, er könne ohne rechtsanwaltliche Hilfe ein Widerspruchs- und Verwaltungsgerichtsverfahren gegen diese Allgemeinverfügung nur aufgrund seines Verwalterwissens betreiben. Die Maßnahmen scheiterten sowohl an prozessualen als auch an materiell-rechtlichen Hürden, die von den Verfassern explizit dargestellt werden.
Im Rahmen dieser Erörterungen beschäftigt sich der Aufsatz mit Fragen
• zu Regelungen über eine „tätige Mithilfe“, die nicht durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung geschaffen werden können und für die auch das durch das WEMoG novellierte neue WEG keine Lösung bietet,
• zu § 27 Abs. 1 WEG n.F. und der fehlenden Berechtigung von WEG-Verwaltungen, ohne Beschluss einer Eigentümerversammlung Verträge mit Dritten über den Mülltransport zu den Abholstellen zu schließen,
• zu Beschlussanfechtungs- und Nichtigkeitsklagen, die nach neuem Recht gegen den Verband (die Wohnungseigentümergemeinschaft) gerichtet werden müssen,
• zu den öffentlich-rechtlichen Grundlagen von Allgemeinverfügungen (Kreislaufwirtschaftsgesetz, Landesabfallgesetze, Ortssatzungen), die eine Bereitstellung der Mülltonnen an bestimmten Abholplätzen beinhalten; dabei werden auch Sicherheitsvorgaben erörtert, wie u.a. die „DGUV Vorschrift 43“ und „DGVU Regel 114-601“. Diese können durchaus im Rahmen einer auf den sicheren Abtransport von Müll ausgerichteten Allgemeinverfügung berücksichtigt werden und in die Vorgaben einfließen.

Der Aufsatz soll verdeutlichen, wie schwierig der „einfache“ Mülltransportfall für WEG-Verwaltungen sein kann.

Wilfried J. Köhler

Buchbesprechung "Wolfgang Dötsch / Hendrik Schultzky / Frank Zschieschack, WEG-Recht 2021 – Das neue Wohnungseigentumsrecht", Verlag C.H. Beck, 2021

Besprechung veröffentlicht am 15.12.2020 im Internet auf der Rezensenten-Seite:
https://dierezensenten.blogspot.com/2020/12/rezension-weg-recht-2021.html