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LG Heilbronn, Beschl. v. 21.12.2012 - 1 T 231/12

Bei bevorrechtigten Ansprüchen aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hindert ein Eigentumswechsel nicht die Zwangsversteigerung

Eine Eigentümergemeinschaft betreibt die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG wegen bevorrechtigter Ansprüche. Im Grundbuch der zu versteigernden Wohnung war eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens wurde das Eigentum auf einen neuen Eigentümer umgeschrieben. Dieser beantragte die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens.

BGH, Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 224/11

Bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung

Eine Eigentümerversammlung beschloss, dass sanierungsbedürftige Holz-Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl / Glas ersetzt werden sollen. Das Landgericht meinte, die durch die Maßnahme eintretende optische Veränderung stelle „aus der gebotenen objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar“ und wies die Klage des anfechtenden Eigentümers ab. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

BGH, Urt. v. 20.07.2012 – V ZR 235/11

Unterbliebene Ladung zur Eigentümerversammlung führt nur selten zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse

Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist.

BGH, Urt. v. 16.11.2012 - V ZR 246/11

Aufteilungsplan enthält keine Nutzungsbestimmung oder Nutzungsbeschränkung

Der Beklagte betreibt in seiner Erdgeschoss-Einheit eine Speisegaststätte. Der Kläger, Eigentümer der darüber liegenden Wohnung, verlangte von dem Beklagten, den Betrieb der Gaststätte zu unterlassen. Der Kläger stützte sich dabei auf die Bezeichnung „Laden“ im Aufteilungsplan, die nur eine Nutzung als Ladenlokal zulasse. Der BGH hat die Vorentscheidung (LG Berlin) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

BGH, Urt. v. 1.6.2012 - V ZR 195/11

Schallschutzwerte richten sich nach dem Datum der Gebäudeerrichtung

Ein Wohnungseigentümer klagte wegen Lärmbelästigung aus einer über ihm liegenden Wohnung. In dieser Wohnung hatte der neue Mieter des Beklagten den seit langen Jahren liegenden Teppichboden gegen Laminat und Fliesen ausgetauscht. Verlegt wurden die Materialien unter Verwendung einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1966. Die Schallübertragung bewegte sich im Rahmen der Werte der DIN 4109 (Ausgabe 1962), nicht jedoch - wie der Kläger begehrte - nach dem Standard zum Zeitpunkt der Teppichbodenentfernung. Die Klage wurde abgewiesen.

BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 94/11

Wird eine Beschlussanfechtung versäumt, führt das zu Rechtsverlust

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung (22.10.2008) – unangefochten – anstelle der Durchführung einer Sanierung die weitere Beobachtung eines im selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Hausschwamms. Später wurde in einer Eigentümerversammlungen am 15.4.2009 eine Teilsanierung und in einer weiteren Versammlung am 19.11.2009 (Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist 21.12.2009)  beschlossen; die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen wurde von der Verwaltung verzögert. Der Kläger machte Schadensersatz-Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend (für den Zeitraum bis zum 31.8.2009) und begehrte außerdem die Feststellung, dass der Verband (die Wohnungseigentümergemeinschaft) sich in Verzug befunden habe. Schadensersatz wurde dem Kläger nicht zugesprochen, der Eintritt des Verzugs ab 21.12.2009 wurde allerdings festgestellt.

BGH, Urt. v. 30.11.2012 – V ZR 234/11

Grenzen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

Die Klägerin hatte einen Einstellplatz von der WEG gemietet und diesen untervermietet. Die WEG kündigte daraufhin wegen „unberechtigter Untervermietung“. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem die Kündigung genehmigt und eine Ermächtigung zur Durchsetzung der Rückgabeansprüche ausgesprochen werden sollte, wurde von der Klägerin gerichtlich angegriffen. Der BGH hob das klageabweisende Urteil auf und verwies die Sache zurück.

BGH, Urt. v. 28.9.2012 – V ZR 251/11

Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Kreditaufnahme

Der Kläger beantragt mit einer am 30.11.2009 eingereichten Klage die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung vom 29.4.2009, mit dem eine Kreditaufnahme (€ 550.000) beschlossen worden war, Laufzeit des Kredits 20 Jahre. Die Finanzierungskosten sollten nach diesem Beschluss in die jeweiligen Wirtschaftspläne aufgenommen werden. Die Klage war erfolglos.

BGH, Urt. v. 1.6.2012 - V ZR 171/11

Hausgeldzahlungsansprüche unterliegen der normalen Verjährungsfrist

Der Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter (§ 28 Abs. 2 WEG) zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für die Vorschussansprüche.

BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 204/11

Tagesmuttertätigkeit in Eigentumswohnung nach Untersagungsbeschluss unzulässig

Zwischen den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft besteht Streit über die Nutzung einer Eigentumswohnung. Die Mieterin der Beklagten übt in deren Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus und betreut regelmäßig bis zu 5 Kleinkinder. Nach der Gemeinschaftsordnung darf in einer Eigentumswohnung eine gewerbliche und berufliche Tätigkeit nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Eigentümer befürchten lässt. In einer Eigentümerversammlung war eine Tätigkeit als Tagesmutter untersagt worden; dieser Beschluss war von den Beklagten nicht angefochten worden. Das war ein entscheidender Fehler.

Wir sind umgezogen!

Seit dem 1.5.2017 finden Sie uns in neuen Räumen am Oberländer Ufer 174, 50968 Köln.