Oberländer Ufer 174
50968 Köln

Telefon: +49 221 412004
Telefax: +49 221 4200066
E-Mail: kanzlei@koehler-rae.de

» Routenplaner

BGH, Urt. v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Renovierungspflichten für unrenovierte Mieträume

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln geändert. Betroffen sind Mietverträge über unrenoviert an den Mieter übergebene Wohnungen. Fest hält der Bundesgerichtshof an dem Ausgangspunkt, dass ein Mieter formularvertraglich nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden kann. Auf dieser Grundlage hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine mietvertragliche Klausel, mit der dem Mieter Renovierungspflichten für einen unrenoviert übergebenen Wohnraum auferlegt werden sollen, unwirksam sind, sofern der Mieter keinen angemessenen Ausgleich für diese Belastung erhält. Was genau ein „angemessener Ausgleich“ im Sinne dieser Rechtsprechung sein soll, konkretisiert der Bundesgerichtshof nicht. In dem Verfahren VIII ZR 185/14 reichte dem Bundesgerichtshof ein Nachlass in Höhe einer halben Monatsmiete nicht aus, da zu Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren.

BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Der BGH hat entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens darstellen und daher eine Kündigung rechtfertigen kann. Der Beklagte ist seit mehr als 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis, da aufgrund des Rauchverhaltens des Beklagten Zigarettenrauch in das Treppenhaus gelange und es zu einer Geruchsbelästigung der übrigen Mieter gekommen sei. Der Beklagte lüfte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster und leere ebenso wenig seine Aschenbecher. Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Räumungsklage statt, das Landgericht lehnte die Berufung des Beklagten ab. Die Revision des Beklagten hat teilweise Erfolg. Der BGH verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Grundsätzlich könne eine Geruchsbelästigung der Mieter durch Zigarettenrauch zwar zu einer Störung des Hausfriedens führen, insbesondere wenn die Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen wie regelmäßiges Lüften die Belästigung vermeiden könnte. Im Streitfall war es nach Ansicht des BGH allerdings nicht möglich zu beurteilen, ob ein Kündigungsgrund vorlag, da die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften Tatsachenfeststellung beruhe.

BGH, Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 154/14

Rechtsmissbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der BGH hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs der Kinder nicht per se rechtsmissbräuchlich und unwirksam ist, wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ein heranwachsendes Kind hat. 

Die Parteien schlossen im Jahr 2011 einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Im Februar 2013 kündigte der Kläger als Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich zum 31.3.2013. Als Grund führte er an, seine 20-jährige Tochter benötige ab Sommer 2013 wegen eines berufsbegleitenden Studiums die Mietwohnung. Nachdem der Beklagte der Kündigung widersprach, erhob der Kläger erfolgreich Räumungsklage. Im Berufungsverfahren wurde die Räumungsklage wegen Rechtsmissbrauchs abgewiesen, da für den Vermieter schon bei Vertragsabschluss objektive Anhaltspunkte vorgelegen hätten, dass das Mietverhältnis nur kurzzeitig andauern werde. Der Vermieter habe bei verständiger Würdigung voraussehen können, dass seine Tochter die Wohnung zeitnah benötigt.

Der BGH verweist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Es liegt kein Rechtsmissbrauch des Vermieters vor, wenn ein möglicher Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss für diesen zwar vorhersehbar war, von dem Vermieter aber weder beabsichtigt noch in Betracht gezogen wurde. Würde man dem Vermieter vor Vertragsschluss eine (sich nach verbreiteter Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende) Lebensplanung auferlegen, würde dies in erheblichem Maße in die nach Art 14 GG geschützte Eigentumsfreiheit eingreifen.            


BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13

Darf der Mieter den Vermieter "vor die Tür setzen"?

Ein Streit des Vermieters mit dem Mieter berechtigt nicht in jedem Fall zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte sich die Vermieterin zur Besichtigung des Mietobjektes angemeldet, um die vom Mieter installierten Rauchmelder in den Wohnräumen zu überprüfen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Räume zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Die Vermieterin öffnete zudem Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Nachdem die Vermieterin der Aufforderung des Mieters zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, umfasste der Mieter die Vermieterin mit beiden Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalles erklärte die Vermieterin kurze Zeit später die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Der BGH hält weder die fristlose noch die fristgemäße Kündigung für wirksam. Aufgrund der Abrede der Parteien war die Vermieterin nicht berechtigt, auch solche Räume zu betreten, in denen sich keine Rauchmelder befinden. Indem sie dies gleichwohl - gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und der Aufforderung zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Die Vermieterin trägt daher zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, so dass das Verhalten des Mieters keine gravierende Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Zwar hat der Mieter geringfügig die Grenzen des Notwehrrechts überschritten, diese Überschreitung führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Landgericht Düsseldorf, Urteil v. 05.06.2013 - 223 S 246/12

Das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade überwiegt das Interesse des Mieters.

Das Landgericht Düsseldorf hatte im Juni 2013 folgenden Konflikt zur Entscheidung vorliegen: Ein Vermieter hatte die Fassade seines Hauses durch Anbringung einer Wärmedämmung saniert. Im Zuge dieser Sanierung mussten eine zur Mietwohnung des späteren Klägers gehörende Außenjalousie entfernt sowie die Abluftöffnung für eine Dunstabzugshaube verschlossen werden. Der Mieter verlangte hieraufhin Wiederherstellung von beidem, hilfsweise den Ersatz von Kosten für angemessene Kompensationsmaßnahmen. Das Landgericht urteilte, dass das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Der Mieter hat in der Folge keinen Anspruch auf Wiederherstellung (von Außenjalousie und Abluftöffnung), wenn diese zur Wärmedämmung entfernt werden mussten und nicht ohne Beeinträchtigung der Funktionstüchtigkeit der neuen Wärmedämmung wieder hergestellt werden können. Sofern für den Mieter in der Folge eine Verschlechterung der Mietsache eintritt (bspw. Wegfall von Sicht- und Einbruchsschutz im Erdgeschoss), kann der Mieter jedoch nach dem Urteil des Landgerichts Ersatz von Kosten für angemessene Kompensationsmaßnahmen (bspw. Innenjalousien und Fenstersicherungen) verlangen. Verbleibenden Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs soll der Mieter mit Mietminderung oder Schadenersatzforderung begegnen können.

BGH, Urt. v. 08.01.2014 - VIII ZR 210/13

Eine tageweise Untervermietung an Touristen ist grundsätzlich unzulässig

Der BGH hat im Januar 2014 eine Entscheidung über die Zulässigkeit einer tageweisen Untervermietung an Touristen getroffen. Eine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nach der Entscheidung des BGH grundsätzlich nicht die Erlaubnis einer bloß tageweisen Vermietung an Touristen. Etwas anderes kann nach dem BGH aber gelten, wenn besondere Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass von der Erlaubnis auch eine solche Art der Untervermietung erfasst ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall war eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" der Untermieter erteilt. Selbst bei einer solch weiten Erlaubnis zur Untervermietung kann nach dem BGH nicht davon ausgegangen werden, dass diese kurzfristige Untervermietungen an wechselnde Feriengäste beinhaltet. Ausschlaggebend sei, dass sich eine derartige Untervermietung von einer gewöhnlichen Untervermietung unterscheide. Sofern eine Überlassung an Touristen nicht ausdrücklich vorgesehen werde, sei eine ungewöhnliche Nutzung von der Erlaubnis zur Untervermietung nicht umfasst.




BGH, Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12

Vermieter haben bei Auszug des Mieters Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen neutralen Anstrichs

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutrales Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.     

BGH, Urt.v. 22.1.2013 - VIII ZR 329/11

Zulässigkeit eines formularmäßigen Verbots zur Tierhaltung im Mietvertrag

Ein uneingeschränktes formularmäßiges Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einem Wohnraummietvertrag ist - auch unter Beachtung der zulässigen Kleintierhaltung - mit dem Kernbereich des Nutzungsrechtes nicht vereinbar. Formularklauseln, die die Erlaubniserteilung in das freie und damit nicht überprüfbare Ermessen des Vermieters verlagern, sind unwirksam. Enthält der Mietvertrag z.B. eine Klausel, dass der Mieter Haustiere (mit Ausnahme von Kleintieren) nur mit Zustimmung des Vermieters halten und die Zustimmung von dem Vermieter nach freiem Ermessen widerrufen werden darf, stellt dies eine unbillige Benachteiligung des Mieters dar. Das "freie Ermessen" des Vermieters ist für den Mieter an keine nachprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden. In der nach § 307 Abs. 1 BGB mieterfeindlichsten Auslegung der Klausel kann der Vermieter die Zustimmung zur Tierhaltung auch ohne Vorliegen eines Grundes, wie z.B. Störung der Nachbarn, versagen. Für einen derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters liegt kein berechtigtes Interesse desselben vor. Ist die Formularklausel zur Tierhaltung unwirksam, ist die Frage der Tierhaltung danach zu beurteilen, ob sich diese im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nach § 535 Abs. 1 BGB bewegt.


BGH, Urt. v. 10.7.2013 - VIII ZR 388/12

Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

Ergibt sich, dass ein Mietvertrag eine unwirksame Befristungsklausel enthält, gilt der Vertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. In dem zugrunde liegenden Fall mietete der Beklagte von der Klägerin ab dem 1.11.2004 eine Wohnung. Der Mietvertrag enthält die folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2x3-jähriger Verlängerungsoption." Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011 fristgemäß, mit Schreiben vom 2.10.2012 kündigte sie fristlos. Nach dem BGH ist die ordentliche Kündigung unwirksam, da die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages nicht gemäß § 575 Abs. 1 S. 1 BGB den Grund für die Befristung mitgeteilt hat. Der Mietvertrag gilt daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsklausel bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, nahm der BGH einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung an. Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen zur Wirksamkeit der ebenfalls ausgesprochenen fristlosen Kündigung getroffen hat. 

BGH, Urt. v. 17.4.2013 - VIII ZR 252/12

Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

Die Kosten für die Grundsteuer können von dem Vermieter ohne weitere Rechenoperationen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

In dem zugrunde liegenden Fall nahm die Zwangsverwalterin einer Wohnung die beklagte Mieterin auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch. Die Beklagte wandte unter anderem ein, der Betrag der Grundsteuer könne nicht ohne weiteres in die Abrechnung eingestellt werden, vielmehr müsse eine Umlage nach Wohnfläche erfolgen. Der BGH sieht dies anders. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die - wie die Grundsteuer - von einem Dritten speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind in der Betriebskostenabrechnung an den Mieter schlicht "weiterzuleiten". Jede Eigentumswohnung bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit, so dass keine weitere Umlage erforderlich ist. Für die Anwendung eines gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt.

Wir sind umgezogen!

Seit dem 1.5.2017 finden Sie uns in neuen Räumen am Oberländer Ufer 174, 50968 Köln.