Aktuelle Rechtsprechung

BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Mietminderung wegen Straßenbaulärm

Der BGH hat entschieden, dass eine vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund von Straßenbauarbeiten jedenfalls dann nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn sich die Belästigung innerhalb der für Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung die Miete gemindert, weil aufgrund von Straßenbauarbeiten der Verkehr umgeleitet und unmittelbar an der Mietwohnung vorbeigeführt wurde. Die Mieter hielten dies für einen nicht vertragsgemäßen Zustand, da die Wohnung bei Anmietung in einer ruhigen Straße gelegen habe und sie daher davon ausgehen durften, dieser Zustand halte für die Dauer des Mietverhältnisses an. Nach dem BGH kann eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Mietsache aber nur dann angenommen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss erkennen kann, dass das Merkmal „frei von jeglichen Lärmbelästigungen Dritter“ maßgebliches Kriterium der Mietsache für den Mieter ist. Einseitige Vorstellungen des Mieters genügen nicht, zudem müsse bei einer in Innenstadtlage befindlichen Wohnung jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer gerechnet werden.

BGH, Urt. v. 23.1.2013 - VIII ZR 68/12

Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Der BGH hat entschieden, dass der Erbe eines Mieters jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 Satz 2 BGB beendet wird, nicht für die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Verbindlichkeiten haftet. Bei der Frist des § 564 Satz 2 BGB handelt es sich um eine Monatsfrist nach Kenntnis vom Tod des Mieters und von der Tatsache, dass keine Personen in das Mietverhältnis eintreten, sondern dieses mit den Erben fortgesetzt wird. In diesem Falle sind sowohl die Erben als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Der Kläger machte aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin des Mieters Ansprüche aus rückständiger Miete, Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, unterlassener Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache in Höhe von insgesamt mehr als € 7.000 geltend. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede bezüglich des Nachlasses erhoben. Der BGH hat ausgeführt, es handele sich bei den geltend gemachten Ansprüchen um reine Nachlassverbindlichkeiten, so dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 S.1 BGB begründet weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzessystematik eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung des Erben. Aufgrund der von der Beklagten erhobenen Dürftigkeitseinrede bezüglich des Nachlasses war die Klage daher vollumfänglich abzuweisen.             

BGH, Urt. v. 07.11.2012 - VIII ZR 119/12

Umlagefähigkeit von Wartungskosten für die Gastherme

Enthält der Formularmietvertrag eine Bestimmung, die dem Mieter die anteiligen Kosten einer jährlichen Wartung der Gastherme auferlegt, ist diese Bestimmung auch ohne Festlegung einer Obergrenze für den Umlagebetrag wirksam.

Die vermietende Klägerin verlangte von ihrer Mieterin die Zahlung anteiliger Kosten einer Wartung der Gastherme. Der zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag enthielt die Klausel, dass die Gastherme im Eigentum des Vermieters stehen, der Mieter aber die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung nach Aufforderung und Rechnungslegung durch den Vermieter zu zahlen hat. Der BGH bejaht eine Zahlungspflicht der Mieterin. Die Wartungskosten für die streitgegenständliche Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung, die gemäß § 7 Abs.2 Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können. Die Parteien haben mit der Formulierung im Mietvertrag eine eindeutige Umlagevereinbarung getroffen. Es ist unschädlich, dass keine Obergrenze hinsichtlich der umlegbaren Kosten getroffen wurde. Da eine gesetzliche Obergrenze für die Umlage der Wartungskosten nicht besteht, musste die Vermieterin lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten, welches eingehalten wurde.

BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Ansatz von fiktiven Kosten in der Betriebskostenabrechnung

Lässt der Vermieter Gartenpflege- und Hausmeisterdienste durch eigenes Personal erbringen, so kann er die erbrachten Leistungen anhand derjenigen fiktiven Kosten berechnen, die bei der Erbringung der Leistung durch einen Dritten (Unternehmen) entstanden wären. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die ihm tatsächlich entstandenen Kosten abzurechnen. Nach Auffassung des BGH dient die Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Durch die Möglichkeit der Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmens sollen Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.

AG München, Urt. v. 20.4.2012 – 474 C 2793/12

Kondenswasserflecken auf Parkettböden berechtigen nicht zur Mietminderung

Das AG München hat entschieden, dass Kondenswasserflecken auf dem Parkettboden keine Mietminderung rechtfertigen. Die Kläger hatten ihre Miete um 5% gemindert, weil sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und zu Flecken auf dem Parkettboden führte. Weitere Beeinträchtigungen lagen nicht vor. Nach dem AG München ist eine Minderung ausgeschlossen, da die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht eingeschränkt sei. Die Flecken stellen eine rein optische Beeinträchtigung dar, die sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht auswirkt.

BGH, Urt. v. 26.9.2012 - VIII ZR 330/11

Wird eine Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigt, kann das einen Kündigungsgrund darstellen

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis auch dann ordentlich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, wenn er die Mietwohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Die Nutzung für eigene berufliche Zwecke oder die eines Familienangehörigen kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. Die Nutzung zu beruflichen Zwecken ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit gleichzusetzen mit der Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs. Der Kläger hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil seine Ehefrau die Mietwohnung, die in dem von dem Kläger bewohnten Haus liegt, in Zukunft als Anwaltskanzlei nutzen wollte.     

BGH, Urt.v. 20.6.2012 - VII ZR 268/11

"Bellprotokoll" ist zur Darlegung eines Mietmangels nicht zwingend erforderlich

Die beklagte Mieterin sowie die Tochter der Klägerin wohnen in demselben Haus. Bereits im Jahr 2007 kam es zu einem Rechtsstreit, da die Beklagte die monatliche Miete wegen andauernden Hundegebells durch den Hund der Tochter der Klägerin gemindert hatte. Das AG Köln gab der Beklagten Recht und entschied, dass die Miete monatlich um € 81,14 gemindert war. Mit Schreiben vom 20.2.2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug. Die Beklagte meint, die Kündigung sei unwirksam, da wegen des fortdauernden Hundegebells die Miete weiterhin gemindert sei. Der BGH gibt der Mieterin Recht. Der Mieter müsse lediglich das Vorliegen eines konkreten Sachmangels darlegen, das Maß der Beeinträchtigung oder einen konkreten Minderungsbetrag müsse er hingegen nicht vortragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen ist die Vorlage eines detaillierten "Protokolls" nicht erforderlich. Es genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Hier waren diese Angaben bereits aus dem Vorprozess bekannt und zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden. Es bedurfte daher keines "Bellprotokolls".           

BGH, Urt. v. 20.6.2012 - VIII ZR 1/11

BGH zur Beurteilung von Modernisierungsmaßnahmen

Der BGH hat entschieden, dass bei der Frage, ob eine von dem Vermieter vorgenommene Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 554 BGB darstellt, auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung bei Vornahme der Modernisierung abzustellen ist. Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters vor Durchführung der Maßnahme bereits Modernisierungen in der Wohnung vorgenommen, sind diese bei der Beurteilung der Frage, ob durch die vermieterseits durchgeführte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache eintritt, zu berücksichtigen. Der Vermieter verhält sich sonst widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubt, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren und andererseits bei einer späteren Modernisierung diesen vom Mieter geschaffenen, verbesserten Zustand der Mietsache unberücksichtigt lässt.     

BGH, Urt. v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11

Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Einem Mieter kann auch dann fristlos wegen eines Mietrückstandes gekündigt werden, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter eines Einfamilienhauses die Miete wegen Schimmel und der Bildung von Kondenswasser für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 20% gemindert. Die Kläger kündigten daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 7.1.2010 wegen des bis dahin entstandenen Mietrückstands fristlos. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des Mietrückstandes und der laufenden Mieten nebst Zinsen sowie Räumung des Hauses verlangt.

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LG Frankfurt, Urt. v. 7.2.2012 - 2/17 S 89/11

Schimmel in der Wohnung - Pflicht des Mieters zu mehrmaligem Stoßlüften

Das LG Frankfurt hat entschieden, dass einem Mieter das 3 bis 4 mal tägliche Stoßlüften in der Wohnung zumutbar ist. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Beklagte die Miete wegen Schimmel in der Wohnung gemindert. Ein Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass der Schimmel eindeutig auf einer Dampfdiffusion beruhte und keine von außen eindringende Feuchte ursächlich war. Der Sachverständige führte aus, dass die Schimmelbildung durch eine 3 bis 4 mal täglich durchgeführte Stoßlüftung verhindert werden kann. Anders als das erstinstanzliche Gericht hält das LG Frankfurt das mehrfache Lüften am Tag auch für einen berufstätigen Mieter für zumutbar. Der Mieter müsse nicht während der Arbeitszeit lüften, sondern könne morgens vor Verlassen des Hauses 1-2 Mal stoßlüften und dann am Nachmittag nach der Rückkehr von der Arbeit und erneut am Abend.