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BGH, Urt. v, 25.03.2015, VIII ZR 243/13

Die WEG als Verbraucher?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden /25.03.2015 / AZ: VIII ZR 243/13 u.a.), dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. In den zu entscheidenden Fällen ging es um die Frage, ob die AGB eines Gasunternehmens für einen Gaslieferungsvertrag mit einer WEG wirksam sind oder nicht. Der Vertrag beinhaltete eine sogenannte formularmäßige Preisanpassungsklausel, nach welcher sich der Preis für die Lieferung von Gas teilweise in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert. Der achte Zivilsenat lehnte die Wirksamkeit der Klauseln in vergleichbaren Fällen für Verbraucher ab, für Unternehmen bejahte er sie jedoch. Die Richter des Bundesgerichtshof betonten nun die Verbrauchereigenschaft der WEG gemäß § 13 BGB und somit die Unwirksamkeit der Klauseln. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft setze sich regelmäßig aus nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen zusammen, die stets als Verbraucher betrachtet werden. Die WEG müsse demnach bereits als ein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB angesehen werden, wenn ihr wenigstens nur ein Verbraucher angehöre und der Vertrag, der abgeschlossen werde, weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit diene. Entscheidend sei, dass eine natürliche Person nicht die Schutzwürdigkeit des Verbrauchers verliere, indem sie kraft Gesetzes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird.

BGH, Urt. v. 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12

Zuordnung von Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum

 Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Wohnungseigentümerversammlung kann daher über die Gestaltung der Türen entscheiden. In dem zugrundeliegenden Fall erfolgte der Zutritt zu den Wohnungen über Laubengänge, die ihrerseits über eine Tür zum Treppenhaus zugänglich waren. Die Wohnungseigentümerversammlung hatte beschlossen, dass die Wohnungseingangstüren nur in einem bestimmten Farbton und einer bestimmten Ausgestaltung erneuert werden dürfen.  Dies ist nach dem BGH zulässig.

BGH, Urt. v. 05.07.2013 - V ZR 241/12

Verwalter darf Anwalt beauftragen

Der BGH hat entschieden, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt ist, im Rahmen einer Anfechtungsklage ohne gesonderten Beschluss der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer zu beauftragen. Aus der speziellen Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich, dass der Verwalter zu der Führung eines gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG berechtigt ist. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG begründet eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters hinsichtlich der genannten Passivprozesse, dem Tatbestandsmerkmal "zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich" kommt keine eigenständige Bedeutung zu. Das Gesetz definiert im 2. Halbsatz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort "insbesondere" eingeleitet wird, die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den genannten Verfahren als "Fall der zur Abwendung sonstiger Rechtsnachteile erforderlichen Maßnahmen". Dem entspricht es, dass der Verwalter "einen Rechtsstreit führen" und demnach auch einen Rechtsanwalt beauftragen darf.

BGH, Urt. v. 12.4.2013 - V ZR 103/12

Veräußerung von Gemeinschaftseigentum und Beschlussfassung

Die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft wollte eine Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks an einen benachbarten Grundstückseigentümer veräußern. Nachdem eine Wohnungseigentümerin die notarielle Verkaufsurkunde nicht genehmigte, beschloss eine Eigentümerversammlung, nicht zustimmende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch zu nehmen. In der Folge erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage auf Erteilung der Genehmigung gegen die Eigentümerin. Das Amtsgericht verurteilte die Wohnungseigentümerin, das Landgericht hob die Entscheidung auf und wies die Klage ab. Der BGH bestätigte die Entscheidung. Die Wohnungseigentümerversammlung hat für einen Veräußerungsbeschluss keine Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nichtig, so dass eine Klage sich nicht auf den Beschluss stützen kann. In dem vom BGH entschiedenen Fall ergab sich auch aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer untereinander keine Pflicht zur Veräußerungszustimmung.

Landgericht Köln, Urt. v. 6.6.2013 - 29 S 1/13

Anfechtung einer Verwalterbestellung

Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich die Bestellung einer Verwalterin (einer GmbH mit dem Geschäftsführer S.B.). Der Beschlussantrag enthielt die Formulierung, dass die Bestellung "vorsorglich" erfolgt, für den Fall, dass der ursprünglichen Verwalterbestellung aus 2009 "keine Rechtskraft zugesprochen wird". Hintergrund war, dass eine frühere persönliche Verwalterbestellung des S.B. gerichtlich mit einer Beschlussanfechtungsklage angegriffen worden war. Über diese frühere Beschlussanfechtungsklage war zum Zeitpunkt der Bestellung der GmbH noch nicht rechtskräftig entschieden. Die Beschlussanfechtungsklage wegen der Bestellung der GmbH wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. In der Berufungsinstanz hob das Landgericht die Entscheidung auf und erklärte den Bestellungsbeschluss für ungültig.

Amtsgericht Köln, Urt. v. 21.5.2013 - 202 C 253/12

Weigerung eines Verwalters, einen Beschluss zu verkünden

Mehrere Eigentümer stellten in einer Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag, der in der Versammlung auch die Stimmenmehrheit erhielt. Der Verwalter weigerte sich jedoch, und zwar wegen Unbestimmtheit und wegen weiterer inhaltlicher Mängel, den Beschluss als "zustande gekommen" zu verkünden. Die antragstellenden Eigentümer verklagten daraufhin den Verwalter persönlich. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil der Verwalter der falsche Beklagte gewesen ist. Es hätten die übrigen Wohnungseigentümer auf Feststellung verklagt werden müssen, dass der Beschluss wirksam zustande gekommen ist. Bei einer Beschlussanfechtungsklage sind stets die übrigen Eigentümer zu verklagen; bei einer Beschlussfeststellungsklage kann nichts anderes gelten, weil auch hier zu prüfen ist, ob der beantragte Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, um ein nachfolgendes Beschlussanfechtungsverfahren zu vermeiden.

BGH, Urt. v. 6.6.2013 - VII ZR 355/12

Winterdienstvertrag als Werkvertrag

Der BGH hat eine lange umstrittene Frage entschieden. Ein Winterdienstvertrag, mit dem ein Unternehmer zusagt, die öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Schnee- und Eisglättebekämpfung zu übernehmen, ist kein Dienstvertrag, sondern ein Werkvertrag. Der Unternehmer schuldet einen "Erfolg", nämlich die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte und damit die Beseitigung der Gefahrenstellen. Deshalb hat der Auftraggeber das Recht, bei einer nur teilweise erbrachten Leistung des Unternehmers einen Teil der Vergütung einzubehalten, und zwar, ohne dem Unternehmer eine Nachfrist setzen zu müssen.

BGH, Urt. v. 8.2.2013 - V ZR 238/11

Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen - eingebaute Rauchwarnmelder stehen dann nicht im Sondereigentum

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Die Wohnungseigentümerversammlung hat in diesem Fall eine Beschlusskompetenz. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 9/12

Kein Werbungskostenabzug bei Aufgabe der Vermietungsabsicht

Eine Eigentumswohnung stand von 2003 bis 2007 leer. Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte der Eigentümer Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte diesen Abzug von seinen Einkünften nicht an. Einspruch und Klage bleiben erfolglos. Letztinstanzlich entschied der Bundesfinanzhof, dass die Entscheidung des Finanzamtes richtig war. Der Eigentümer habe die Wohnung leerstehen lassen und gleichzeitig vorrangig zum Verkauf angeboten. Damit habe er die Absicht aufgegeben, aus der Wohnung Einkünfte zu erzielen, so dass auch kein Werbungskostenabzug erfolgen könne.

Ähnliche Entscheidungen des BFH vom 22.1.2013 (IX R 19/11), vom 11.12.2012 (IX R 14/12) und vom 11.12.2012 (IX R 68/10).

BGH, Urt. v. 14.12.2012 - V ZR 102/12

Klageerhebung ohne Benennung der Beklagten (Beschlussanfechtung)

Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. Das Landgericht Itzehoe wies eine Beschlussanfechtungsklage als unzulässig zurück, weil die Klägerin in ihrer Klageschrift nur die Grundstücksbezeichnung, nicht aber die Beklagten namentlich genannt hatte. Der BGH hob die Entscheidung auf.

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