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BGH, Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 224/11

Bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung

Eine Eigentümerversammlung beschloss, dass sanierungsbedürftige Holz-Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl / Glas ersetzt werden sollen. Das Landgericht meinte, die durch die Maßnahme eintretende optische Veränderung stelle „aus der gebotenen objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar“ und wies die Klage des anfechtenden Eigentümers ab. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

Tritt durch die beabsichtigte Maßnahme eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes ein, ist ein Nachteil (§§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG) regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist erforderlich. Ob eine erhebliche optische Veränderung ein Vor- oder Nachteil ist, können auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss sich nicht dem Geschmack der Mehrheit fügen. Die Annahme, dass eine erhebliche Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als nachteilig angesehen werden muss, sofern das Gericht sie für vorteilhaft hält, widerspricht dem Gesetz.

Vor dem Landgericht wird nunmehr der Beschluss über die bauliche Maßnahmen einer konkreteren Prüfung unterworfen werden müssen. Es wird zuerst zu fragen sein, ob es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt, § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Falls die Maßnahme als eine solche angesehen werden kann, ist die - ganz entscheidende - Kosten-Nutzen-Analyse durchführen. Falls eine modernisierende Instandsetzung nicht vorliegt, ist das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme, § 22 Abs. 2 WEG, zu prüfen. Wenn die beiden vorgenannten Bestimmungen nicht eingreifen, liegt eine bauliche Maßnahme i.S. § 22 Abs. 1 WEG vor, so dass dann die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist.


Vgl. zur Kosten-Nutzen-Analyse bei einer modernisierenden Instandsetzung Köhler, Das neue WEG, Köln 2007, Seite 119 f.

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