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BGH, Urt. v. 10.4.2013 - VIII ZR 213/12

Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen. Die Parteien stritten um die Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Nachdem die Mutter verstorben war, zeigte der Beklagte gegenüber dem Kläger den Tod der Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis außerordentlich und gab zur Begründung an, der Beklagte habe über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Zweck gewerblich genutzt. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zudem zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit den Mitmietern gekommen. 

BGH, Urt. v. 20.3.2013 - VIII ZR 233/12

Keine Rechtsmissbräuchlickeit einer Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1, 2 Nr 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Das Amtsgericht hat den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es hat die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei und der Sohn der Klägerin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die ausgesprochene Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichtes nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Haus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau würde bewohnen wollen.     


BGH, Urt. v. 20.3.2013 - VIII ZR 168/12

Kein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten." Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele. Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

(PM BGH)

BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Mietminderung wegen Straßenbaulärm

Der BGH hat entschieden, dass eine vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund von Straßenbauarbeiten jedenfalls dann nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn sich die Belästigung innerhalb der für Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung die Miete gemindert, weil aufgrund von Straßenbauarbeiten der Verkehr umgeleitet und unmittelbar an der Mietwohnung vorbeigeführt wurde. Die Mieter hielten dies für einen nicht vertragsgemäßen Zustand, da die Wohnung bei Anmietung in einer ruhigen Straße gelegen habe und sie daher davon ausgehen durften, dieser Zustand halte für die Dauer des Mietverhältnisses an. Nach dem BGH kann eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Mietsache aber nur dann angenommen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss erkennen kann, dass das Merkmal „frei von jeglichen Lärmbelästigungen Dritter“ maßgebliches Kriterium der Mietsache für den Mieter ist. Einseitige Vorstellungen des Mieters genügen nicht, zudem müsse bei einer in Innenstadtlage befindlichen Wohnung jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer gerechnet werden.

BGH, Urt. v. 23.1.2013 - VIII ZR 68/12

Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Der BGH hat entschieden, dass der Erbe eines Mieters jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 Satz 2 BGB beendet wird, nicht für die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Verbindlichkeiten haftet. Bei der Frist des § 564 Satz 2 BGB handelt es sich um eine Monatsfrist nach Kenntnis vom Tod des Mieters und von der Tatsache, dass keine Personen in das Mietverhältnis eintreten, sondern dieses mit den Erben fortgesetzt wird. In diesem Falle sind sowohl die Erben als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Der Kläger machte aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin des Mieters Ansprüche aus rückständiger Miete, Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, unterlassener Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache in Höhe von insgesamt mehr als € 7.000 geltend. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede bezüglich des Nachlasses erhoben. Der BGH hat ausgeführt, es handele sich bei den geltend gemachten Ansprüchen um reine Nachlassverbindlichkeiten, so dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 S.1 BGB begründet weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzessystematik eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung des Erben. Aufgrund der von der Beklagten erhobenen Dürftigkeitseinrede bezüglich des Nachlasses war die Klage daher vollumfänglich abzuweisen.             


BGH, Urt. v. 07.11.2012 - VIII ZR 119/12

Umlagefähigkeit von Wartungskosten für die Gastherme

Enthält der Formularmietvertrag eine Bestimmung, die dem Mieter die anteiligen Kosten einer jährlichen Wartung der Gastherme auferlegt, ist diese Bestimmung auch ohne Festlegung einer Obergrenze für den Umlagebetrag wirksam.

Die vermietende Klägerin verlangte von ihrer Mieterin die Zahlung anteiliger Kosten einer Wartung der Gastherme. Der zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag enthielt die Klausel, dass die Gastherme im Eigentum des Vermieters stehen, der Mieter aber die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung nach Aufforderung und Rechnungslegung durch den Vermieter zu zahlen hat. Der BGH bejaht eine Zahlungspflicht der Mieterin. Die Wartungskosten für die streitgegenständliche Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung, die gemäß § 7 Abs.2 Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können. Die Parteien haben mit der Formulierung im Mietvertrag eine eindeutige Umlagevereinbarung getroffen. Es ist unschädlich, dass keine Obergrenze hinsichtlich der umlegbaren Kosten getroffen wurde. Da eine gesetzliche Obergrenze für die Umlage der Wartungskosten nicht besteht, musste die Vermieterin lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten, welches eingehalten wurde.

BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Ansatz von fiktiven Kosten in der Betriebskostenabrechnung

Lässt der Vermieter Gartenpflege- und Hausmeisterdienste durch eigenes Personal erbringen, so kann er die erbrachten Leistungen anhand derjenigen fiktiven Kosten berechnen, die bei der Erbringung der Leistung durch einen Dritten (Unternehmen) entstanden wären. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die ihm tatsächlich entstandenen Kosten abzurechnen. Nach Auffassung des BGH dient die Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Durch die Möglichkeit der Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmens sollen Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.

AG München, Urt. v. 20.4.2012 – 474 C 2793/12

Kondenswasserflecken auf Parkettböden berechtigen nicht zur Mietminderung

Das AG München hat entschieden, dass Kondenswasserflecken auf dem Parkettboden keine Mietminderung rechtfertigen. Die Kläger hatten ihre Miete um 5% gemindert, weil sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und zu Flecken auf dem Parkettboden führte. Weitere Beeinträchtigungen lagen nicht vor. Nach dem AG München ist eine Minderung ausgeschlossen, da die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht eingeschränkt sei. Die Flecken stellen eine rein optische Beeinträchtigung dar, die sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht auswirkt.

BGH, Urt. v. 26.9.2012 - VIII ZR 330/11

Wird eine Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigt, kann das einen Kündigungsgrund darstellen

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis auch dann ordentlich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, wenn er die Mietwohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Die Nutzung für eigene berufliche Zwecke oder die eines Familienangehörigen kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. Die Nutzung zu beruflichen Zwecken ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit gleichzusetzen mit der Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs. Der Kläger hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil seine Ehefrau die Mietwohnung, die in dem von dem Kläger bewohnten Haus liegt, in Zukunft als Anwaltskanzlei nutzen wollte.     

BGH, Urt.v. 20.6.2012 - VII ZR 268/11

"Bellprotokoll" ist zur Darlegung eines Mietmangels nicht zwingend erforderlich

Die beklagte Mieterin sowie die Tochter der Klägerin wohnen in demselben Haus. Bereits im Jahr 2007 kam es zu einem Rechtsstreit, da die Beklagte die monatliche Miete wegen andauernden Hundegebells durch den Hund der Tochter der Klägerin gemindert hatte. Das AG Köln gab der Beklagten Recht und entschied, dass die Miete monatlich um € 81,14 gemindert war. Mit Schreiben vom 20.2.2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug. Die Beklagte meint, die Kündigung sei unwirksam, da wegen des fortdauernden Hundegebells die Miete weiterhin gemindert sei. Der BGH gibt der Mieterin Recht. Der Mieter müsse lediglich das Vorliegen eines konkreten Sachmangels darlegen, das Maß der Beeinträchtigung oder einen konkreten Minderungsbetrag müsse er hingegen nicht vortragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen ist die Vorlage eines detaillierten "Protokolls" nicht erforderlich. Es genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Hier waren diese Angaben bereits aus dem Vorprozess bekannt und zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden. Es bedurfte daher keines "Bellprotokolls".           

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