BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13
Darf der Mieter den Vermieter "vor die Tür setzen"?
Ein Streit des Vermieters mit dem Mieter berechtigt nicht in jedem Fall zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte sich die Vermieterin zur Besichtigung des Mietobjektes angemeldet, um die vom Mieter installierten Rauchmelder in den Wohnräumen zu überprüfen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Räume zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Die Vermieterin öffnete zudem Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Nachdem die Vermieterin der Aufforderung des Mieters zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, umfasste der Mieter die Vermieterin mit beiden Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalles erklärte die Vermieterin kurze Zeit später die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Der BGH hält weder die fristlose noch die fristgemäße Kündigung für wirksam. Aufgrund der Abrede der Parteien war die Vermieterin nicht berechtigt, auch solche Räume zu betreten, in denen sich keine Rauchmelder befinden. Indem sie dies gleichwohl - gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und der Aufforderung zum Verlassen des Hauses nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Die Vermieterin trägt daher zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, so dass das Verhalten des Mieters keine gravierende Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Zwar hat der Mieter geringfügig die Grenzen des Notwehrrechts überschritten, diese Überschreitung führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.