Aktuelles zum Wohnungseigentumsrecht
BGH, Urt. v. 27.4.2012 - V ZR 177/11
Unverjährbarer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung
Die Kläger verlangten von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Errichtung eines zweiten Rettungsweges, der an der Wohnung der Kläger auf Kosten der Eigentümergemeinschaft errichtet werden sollte. Den zweiten Rettungsweg hatte das Bauaufsichtsamt aus Brandschutzgründen gefordert. Die Beklagten erhoben die Einrede der Verjährung, weil der nicht ordnungsmäßige Zustand schon länger als drei Jahre angedauert hatte. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung als eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung nicht verjähren kann. Die Einhaltung von Brandschutzvorschriften, hier die Pflicht zur Errichtung eines zweiten Rettungswegs für die Wohnung der Kläger, stellt eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar und eine Dauerverpflichtung.
(Vorentscheidungen: AG Köln - 202 C 102/09, LG Köln - 29 S 159/10)
BGH, Urt. v. 17.2.2012 - V ZR 251/10
Wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnungen: Abgrenzungen bei Heizkosten nicht zulässig
Der Bundesgerichtshof hat der "Abgrenzungstheorie" eine deutliche Absage erteilt. Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümerversammlung muss die tatsächlichen Zahlungsflüsse des abzurechnenden Wirtschaftsjahres ausweisen (Geldzufluss- / Geldabflussprinzip). Das gilt auch für die Heizkosten, bei denen die bisher herrschende Meinung die Auffassung vertreten hat, in die Jahresabrechnung könne die nach der Heizkosten-Verordnung erstellte Heizkostenabrechnung aufgenommen werden. Der BGH differenziert nach der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung; in die Gesamtabrechnung sind die tatsächlichen aufgewendeten Beträge für den Energiebezug (einschließlich der tatsächlich aufgewendeten Nebenkosten, wie Stromkosten, Brennerwartung usw.) aufzunehmen, in die Einzelabrechnungen demgegenüber die Beträge, die nach den Vorschriften der Heizkosten-Verordnung ermittelt wurden. Die Abweichungen zwischen der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen sind vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft in seiner Jahresabrechnung zu erklären.
BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 147/11
Keine Beschlusskompetenz für die Neubegründung von bereits entstandenen Ansprüchen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz fehlt, bereits früher gegenüber einem Voreigentümer entstandene Ansprüche neu - zu Lasten des Rechtsnachfolgers des Voreigentümers - zu begründen.
weitere Details » Keine Beschlusskompetenz für die Neubegründung von bereits entstandenen Ansprüchen
BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 161/11
Kein Mehrheitsbeschluss über Räum- und Streupflicht
Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig, da der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz für eine solche Beschlussfassung fehlt.
BGH, Urt. v. 22.3.2012 – VII ZR 102/11
Keine gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern für Kosten der Abfallentsorgung und Straßenreinigung im Lande Berlin
Der Bundesgerichtshof hat einen weiteren Mosaikstein auf einem höchst umstrittenen Gebiet gesetzt und eine Klage der Berliner Anstalt des öffentlichen Rechts, die für die Abfallentsorgung und Straßenreinigung zuständig ist, abgewiesen. Die Klage richtete sich gegen einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, der als Gesamtschuldner für Abfall- und Straßenreinigungs-Entgelte in Anspruch genommen werden sollte.
BGH, Urt. vom 9.3.2012 - V ZR 170/11
Der Verwalter ist als Zustellungsvertreter ausgeschlossen
Der Verwalter ist als Zustellungsvertreter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der Wohnungseigentümer rechtfertigen.
(Die vorgenannte Entscheidung entstammt unserer eigenen Kanzlei)
BGH, Urt. vom 3.2.2012 - V ZR 44/11
Anfechtungsklage: Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses
Eine Beschlussanfechtungsklage ist rechtzeitig erhoben, wenn die Zustellung "demnächst" (§ 167 ZPO) erfolgt. Wird ein Gerichtskostenvorschuss eingefordert, muss dieser von dem Kläger innerhalb eines Zeitraums, der sich um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt, eingezahlt werden. Bei der Beurteilung, ob sich eine Verzögerung bei der Zahlung in einem hinnehmbaren Rahmen hält, sind von dem Richter der Tatsacheninstanz (Amtsgericht und Landgericht) alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hat das Gericht bei der Bewertung einer Gerichtskostenzahlung, die erst 16 Tage nach Eingang der Gerichtskostenrechnung bei dem Prozessbevollmächtigten erfolgte, nicht berücksichtigt, dass die Kostenverfügung (eine bundeseinheitliche Justizverwaltungsvorschrift) eine Versendung der Zahlungsaufforderung unmittelbar an den Kläger vorsieht, ist dies fehlerhaft. Verzögerungen, die durch die Justiz selbst hervorgerufen werden, sind dem Kläger nicht zuzurechnen. Eine Verzögerung von 16 Tagen bei der Gerichtskostenzahlung liegt deshalb noch im hinnehmbaren Rahmen. Die Klage durfte wegen dieser Verzögerung nicht abgewiesen werden.
(Die vorgenannte Entscheidung entstammt unserer eigenen Kanzlei)
LG München, Urt. vom 12.1.2012 – 36 S 6417/11
Bruchteilsgemeinschaft: Jeder Bruchteilseigentümer kann selbstständig Beschlüsse anfechten
Steht das Eigentum an einer Wohnung mehreren Bruchteilsberechtigten zu, hat grundsätzlich jeder einzelne Bruchteilsberechtigte das Recht, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen. Der klagende Bruchteilseigentümer ist gesetzlicher Prozessstandschafter der übrigen Bruchteilseigentümer. Die übrigen Bruchteilseigentümer müssen von dem Kläger nicht mitverklagt werden, sie sind vielmehr gemäß § 48 WEG beizuladen.
BGH, Urt. vom 2.12.2011 – V ZR 113/11
Der Käufer einer Eigentumswohnung haftet für Abrechnungsspitzen des Verkäufers
Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung begründet nur für und gegen diejenigen Wohnungseigentümer Zahlungspflichten bzw. Forderungen, die bei der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen sind. Dies gilt selbst dann, wenn die Jahresabrechnung noch an den Voreigentümer adressiert ist. Eine Inanspruchnahme des aus der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits ausgeschiedenen Voreigentümers würde einen unzulässigen Gesamtakt zulasten eines Dritten darstellen. In dem entschiedenen Fall ging es um Abrechnungsspitzen, die über die vom Voreigentümer aufgrund des Wirtschaftsplanes geleisteten Hausgelder hinausgingen.
BGH, Urt. vom 15.7.2011 – V ZR 21/11
Verwalter kann Streit um Verwaltungsunterlagen selbst führen
Überlässt der Verwalter einem einzelnen Wohnungseigentümer die Verwalterunterlagen zur Prüfung außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters und gibt der Wohnungseigentümer die Unterlagen nicht an den Verwalter zurück, kann der Verwalter die Herausgabe der Verwalterunterlagen in eigenem Namen verlangen. Die Verwalterunterlagen stehen zwar im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, zwischen dem Verwalter und dem Wohnungseigentümer kommt jedoch ein Leihvertrag zustande, der dem Verwalter einen eigenen Herausgabeanspruch gewährt.
(Die vorgenannte Entscheidung entstammt unserer eigenen Kanzlei)