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BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 94/11

Wird eine Beschlussanfechtung versäumt, führt das zu Rechtsverlust

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung (22.10.2008) – unangefochten – anstelle der Durchführung einer Sanierung die weitere Beobachtung eines im selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Hausschwamms. Später wurde in einer Eigentümerversammlungen am 15.4.2009 eine Teilsanierung und in einer weiteren Versammlung am 19.11.2009 (Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist 21.12.2009)  beschlossen; die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen wurde von der Verwaltung verzögert. Der Kläger machte Schadensersatz-Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend (für den Zeitraum bis zum 31.8.2009) und begehrte außerdem die Feststellung, dass der Verband (die Wohnungseigentümergemeinschaft) sich in Verzug befunden habe. Schadensersatz wurde dem Kläger nicht zugesprochen, der Eintritt des Verzugs ab 21.12.2009 wurde allerdings festgestellt.

Die Eigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen Gestaltungsspielraum. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer Maßnahme entsteht erst, wenn allein dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Kläger konnte sich nicht darauf berufen, die Beschlüsse über die weitere Beobachtung und die Teilsanierung entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil diese nicht angefochten worden sind. Der Verband ist aus dem gemeinschaftlichen Treueverhältnis allerdings gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verpflichtet, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung anzuhalten. Wird ein Beschluss nicht umgesetzt, kann mit der Bestandskraft des Beschlusses (hier der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009) Verzug eintreten - sofern nicht Mahnung oder eine sonstige Verzug begründende Maßnahme erforderlich ist.

(Vorentscheidung LG Köln, Urt. v. 17.3.2011 – 29 S 133/10)

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