WEG-Reform ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten
Es gelten nunmehr für WEG-Verwalter, Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften zahlreiche neue Vorschriften. Nachfolgend einige Hinweise auf die Änderungen (weitere Hinweise zur neuen Rechtslagen und ihren Auswirkungen finden Sie auch in den Aufsatzbeschreibungen unter "Veröffentlichungen"):
Seit dem 1.12.2020 ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft, handelnd durch ihre Organe, Trägerin der gesamten Rechten und Pflichten. Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Willensbildungsorgan, der Verwalter das Vertretungsorgan. Die bisher geltenden Unterscheidungen zwischen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer sowie den "übrigen Miteigentümern" (bei Klagen) entfallen.
Sanierungen und Modernisierungen sollen einfacher beschlossen werden können. Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten der baulichen Veränderungen sind grundsätzlich von denjenigen zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben, Ausnahmen sind im neuen § 21 Abs. 2 und 3 WEG benannt. Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, hat der Gesetzgeber jedem Wohnungseigentümer besondere Ansprüche zugebilligt: Anspruch auf Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, Anspruch auf Maßnahmen, die barrierefreien Gebrauch gewährleisten, Anspruch auf Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie Anspruch auf Anschluss an einTelekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kostentragung hierfür ist in § 21 WEG geregelt.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen. Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung wird in einer Rechtsverordnung geregelt werden, die das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz erlassen soll.
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden erweitert. Der Verwalter besitzt im Außenverhältnis Vertretungsmacht (§ 9b WEG), zudem können die Wohnungseigentümer dem Verwalter weitere Tätigkeitsfelder in eigener Verantwortung übertragen (§ 27 Abs. 2 WEG). Die bisherige Möglichkeit, dem Verwalter im gerichtlichen Verfahren die Kosten aufzuerlegen, ist abgeschafft worden. Der Verwalter ist verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.
Dem Verwaltungsbeirat ist nunmehr auch die Überwachung des Verwalters übertragen, die Haftung des Beirates aber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt worden.
Das neue Gesetz ist in seinen Einzelheiten kompliziert; die Beurteilung der neuen Regelungen erfordert eine umfassende Beobachtung der veröffentlichten Literatur und einer kritischen Auseinandersetzung mit ihr. Rechtsprechung zum neuen Gesetzesinhalt gibt es bisher nur vereinzelt - und auch nur zu prozessualen Fragen, die sich auf die Fortführung und prozessuale Umstellung von Verfahren beziehen, die vor dem 1.12.2020 eingeleitet wurden.
Wir stehen für weitere Auskünfte und Fragen zur Reform und ihren Auswirkungen auf die Rechte von Wohnungseigentümern und Verwaltern selbstverständlich gerne zur Verfügung.