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BGH, Urt. v. 30.11.2012 – V ZR 234/11

Grenzen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

Die Klägerin hatte einen Einstellplatz von der WEG gemietet und diesen untervermietet. Die WEG kündigte daraufhin wegen „unberechtigter Untervermietung“. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem die Kündigung genehmigt und eine Ermächtigung zur Durchsetzung der Rückgabeansprüche ausgesprochen werden sollte, wurde von der Klägerin gerichtlich angegriffen. Der BGH hob das klageabweisende Urteil auf und verwies die Sache zurück.

Grundsätzlich entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft beschließt, Rechtsansprüche geltend zu machen (ob die Ansprüche rechtswirksam bestehen, ist erst in dem eigentlichen „Durchsetzungsprozess“ zu klären). Eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung ist allerdings dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. So lag die Sache hier jedoch nicht. Das Landgericht hatte allerdings das erstinstanzlich vorgebrachte Argument der Klägerin nicht beachtet, bei einem anderen Wohnungseigentümer sei trotz einer (unzulässigen) Untervermietung nicht gekündigt worden. Das rügte der BGH und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Bei Mehrheitsbeschlüssen gelte der Gleichbehandlungsgrundsatz und der „Verband“ (die Wohnungseigentümergemeinschaft) habe gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern eine Treuepflicht, so dass keine Ungleichbehandlung erfolgen dürfe.

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