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BGH, Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 224/11

Bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung

Eine Eigentümerversammlung beschloss, dass sanierungsbedürftige Holz-Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl / Glas ersetzt werden sollen. Das Landgericht meinte, die durch die Maßnahme eintretende optische Veränderung stelle „aus der gebotenen objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar“ und wies die Klage des anfechtenden Eigentümers ab. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

BGH, Urt. v. 20.07.2012 – V ZR 235/11

Unterbliebene Ladung zur Eigentümerversammlung führt nur selten zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse

Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist.

BGH, Urt. v. 16.11.2012 - V ZR 246/11

Aufteilungsplan enthält keine Nutzungsbestimmung oder Nutzungsbeschränkung

Der Beklagte betreibt in seiner Erdgeschoss-Einheit eine Speisegaststätte. Der Kläger, Eigentümer der darüber liegenden Wohnung, verlangte von dem Beklagten, den Betrieb der Gaststätte zu unterlassen. Der Kläger stützte sich dabei auf die Bezeichnung „Laden“ im Aufteilungsplan, die nur eine Nutzung als Ladenlokal zulasse. Der BGH hat die Vorentscheidung (LG Berlin) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

BGH, Urt. v. 1.6.2012 - V ZR 195/11

Schallschutzwerte richten sich nach dem Datum der Gebäudeerrichtung

Ein Wohnungseigentümer klagte wegen Lärmbelästigung aus einer über ihm liegenden Wohnung. In dieser Wohnung hatte der neue Mieter des Beklagten den seit langen Jahren liegenden Teppichboden gegen Laminat und Fliesen ausgetauscht. Verlegt wurden die Materialien unter Verwendung einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1966. Die Schallübertragung bewegte sich im Rahmen der Werte der DIN 4109 (Ausgabe 1962), nicht jedoch - wie der Kläger begehrte - nach dem Standard zum Zeitpunkt der Teppichbodenentfernung. Die Klage wurde abgewiesen.

BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 94/11

Wird eine Beschlussanfechtung versäumt, führt das zu Rechtsverlust

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung (22.10.2008) – unangefochten – anstelle der Durchführung einer Sanierung die weitere Beobachtung eines im selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Hausschwamms. Später wurde in einer Eigentümerversammlungen am 15.4.2009 eine Teilsanierung und in einer weiteren Versammlung am 19.11.2009 (Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist 21.12.2009)  beschlossen; die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen wurde von der Verwaltung verzögert. Der Kläger machte Schadensersatz-Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend (für den Zeitraum bis zum 31.8.2009) und begehrte außerdem die Feststellung, dass der Verband (die Wohnungseigentümergemeinschaft) sich in Verzug befunden habe. Schadensersatz wurde dem Kläger nicht zugesprochen, der Eintritt des Verzugs ab 21.12.2009 wurde allerdings festgestellt.

BGH, Urt. v. 30.11.2012 – V ZR 234/11

Grenzen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

Die Klägerin hatte einen Einstellplatz von der WEG gemietet und diesen untervermietet. Die WEG kündigte daraufhin wegen „unberechtigter Untervermietung“. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem die Kündigung genehmigt und eine Ermächtigung zur Durchsetzung der Rückgabeansprüche ausgesprochen werden sollte, wurde von der Klägerin gerichtlich angegriffen. Der BGH hob das klageabweisende Urteil auf und verwies die Sache zurück.

BGH, Urt. v. 28.9.2012 – V ZR 251/11

Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Kreditaufnahme

Der Kläger beantragt mit einer am 30.11.2009 eingereichten Klage die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung vom 29.4.2009, mit dem eine Kreditaufnahme (€ 550.000) beschlossen worden war, Laufzeit des Kredits 20 Jahre. Die Finanzierungskosten sollten nach diesem Beschluss in die jeweiligen Wirtschaftspläne aufgenommen werden. Die Klage war erfolglos.

BGH, Urt. v. 1.6.2012 - V ZR 171/11

Hausgeldzahlungsansprüche unterliegen der normalen Verjährungsfrist

Der Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter (§ 28 Abs. 2 WEG) zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für die Vorschussansprüche.

BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 204/11

Tagesmuttertätigkeit in Eigentumswohnung nach Untersagungsbeschluss unzulässig

Zwischen den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft besteht Streit über die Nutzung einer Eigentumswohnung. Die Mieterin der Beklagten übt in deren Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus und betreut regelmäßig bis zu 5 Kleinkinder. Nach der Gemeinschaftsordnung darf in einer Eigentumswohnung eine gewerbliche und berufliche Tätigkeit nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Eigentümer befürchten lässt. In einer Eigentümerversammlung war eine Tätigkeit als Tagesmutter untersagt worden; dieser Beschluss war von den Beklagten nicht angefochten worden. Das war ein entscheidender Fehler.

LG Magdeburg, Urt. v. 26.4.2012 - 9 O 757/10 -210-

Grundstückseigentümer haftet für Schäden durch umgestürzten Baum

Das LG Magdeburg hat entschieden, dass ein Grundstückseigentümer für Schäden aufkommen muss, die durch einen auf seinem Grundstück umstürzenden Baum entstehen. Auf dem Grundstück der Beklagten stürzte eine morsche Zitterpappel auf den Pkw des Klägers und zerstörte diesen. Der Kläger verlangte Schadensersatz, da die Beklagte ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Das LG Magdeburg hat der Klage stattgegeben. Zwar ist grundsätzlich eine jährlich zweimal in belaubtem und unbelaubtem Zustand durchgeführte äußere Sichtprüfung, bezogen auf Gesundheit und Standsicherheit des Baumes erforderlich aber auch ausreichend, wenn dabei keine konkreten Defektsymptome des jeweiligen Baumes, wie etwa spärliche oder trockene Belaubung, dürre Äste, äußere Verletzungen oder Pilzbefall erkennbar sind. Im Falle des LG Magdeburg war diese Kontrolle jedoch nicht mit der notwendigen Sorgfalt erfolgt, da die Schäden des Baumes sonst hätten erkannt werden können. Die Beklagte musste dem Kläger daher die entstandenen Schäden ersetzen. 

BGH, Urt. v. 27.4.2012 - V ZR 211/11

"Kopfstimmrecht": Keine Stimmrechtsvermehrung bei Unterteilung einer Eigentumseinheit

Unterteilt ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit nachträglich in mehrere selbstständige Einheiten, entstehen für die neu geschaffenen Eigentumseinheiten keine zusätzlichen Stimmrechte. In der Gemeinschaftsordnung der streitbefangenen Eigentümergemeinschaft ist zum Stimmrecht nichts geregelt, weshalb das gesetzliche Kopfstimmrecht, § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, für Entscheidungen der Eigentümer gilt. Der BGH hat in seiner Entscheidung erneut deutlich gemacht, dass die Unterteilung eines Wohnungseigentums in mehrere selbstständige Einheiten zulässig ist, jedoch nur, wenn das ursprüngliche Stimmenverhältnis in der Eigentümergemeinschaft keine Änderung erfährt. So auch schon BGH vom 24.11.1978 - V ZB 2/78, zum Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen, und vom 7.10.2004 - V ZB 22/04, zum Objektstimmrecht.

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