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BGH, Urt. v. 10.7.2013 - VIII ZR 388/12

Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

Ergibt sich, dass ein Mietvertrag eine unwirksame Befristungsklausel enthält, gilt der Vertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. In dem zugrunde liegenden Fall mietete der Beklagte von der Klägerin ab dem 1.11.2004 eine Wohnung. Der Mietvertrag enthält die folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2x3-jähriger Verlängerungsoption." Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011 fristgemäß, mit Schreiben vom 2.10.2012 kündigte sie fristlos. Nach dem BGH ist die ordentliche Kündigung unwirksam, da die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages nicht gemäß § 575 Abs. 1 S. 1 BGB den Grund für die Befristung mitgeteilt hat. Der Mietvertrag gilt daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsklausel bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, nahm der BGH einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung an. Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen zur Wirksamkeit der ebenfalls ausgesprochenen fristlosen Kündigung getroffen hat. 

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